Vous avez acheté un bien immobilier en Belgique ou à l'étranger, et vous vous dites que mettre un peu de beurre dans les épinards en le louant pourrait être un bonne idée.
Vous n'êtes pas seul - près d'un ménage belge sur quatre possède une résidence secondaire (en Belgique où à étranger); et ce, même si la croissance de cette population de 'multi-propriétaires' a ralenti au moments les plus forts de la crise sanitaire liée au COVID.
Mais mettre en location votre bien impactera votre déclaration fiscale - rien d'alarmant ou de compliqué, si on est bien informé.
Du coup, informons-nous!
Dois-je devenir indépendant et m'assujettir à la TVA?
Non, et non. Si la location de votre bien est un revenu occasionnel, vous n''avez pas besoin de vous inscrire comme indépendant où de vous assujettir à la TVA. Les revenus de vos locations seront divisés en revenu immobilier, mobilier et divers comme expliqué ci-dessous.
Un revenu cadastral sur le bien
Pour un bien en Belgique
Les revenus de vos biens immobiliers en Belgique sont taxés via le revenu cadastral, dont vous vous acquittez (a priori) chaque année. En déclarant le revenu cadastral de votre résidence secondaire, vous serez imposé sur 1.4x ce montant ajusté pour l'inflation (longue histoire et long débat, mais les revenus cadastraux se rapportent à l'année 1975).
(longue histoire et long débat, mais les revenus cadastraux se rapportent à l'année 1975). Par exemple, si votre bien a un revenu cadastral de 750 €, votre base imposable sera de 750 € x
2.0915* x 1.4 = 2 196.08 €. Le montant exact de vos impôts sur ce revenu dépendra du reste de votre déclaration - ce montant viendra simplement s'ajouter à vos revenus annuel pour le calcul de votre taux d'impôsition (en moyenne en Belgique, entre 35 et 40%).
*2,0915 = facteur d'inflation du revenu cadastral en 2023, il augmente légèrement chaque année
Pour un bien à l'étranger
Depuis 2022, c'est le même système qui prévaut pour les résidences secondaires situées à l'étranger - en Europe et en dehors de l'Europe! Le problème étant bien sûr de déterminer le revenu cadastral d'un bien situé à l'étranger. C'est l'administration qui s'occupera de déterminer ce montant lorsque vous déclarerez votre habitation (ce qui peut se faire en ligne où en version papier). Cette détermination se fera sur base du prix d'acquisition ou du prix normal du marché.
Différence avec un bien situé en Belgique: pour certains pays (France, Espagne, Italie, Allemagne, Luxembourg), ce revenu ne sera pas imposé en Belgique (vous ne payerez donc pas d'impôts sur ce montant), mais il comptera bien dans vos revenus du point de vue du calcul de votre taux d'impôsition! Vous ne payerez donc pas de double impôts (puisque vous payerez un impôt dans le pays où se trouve le bien), mais l'administration fiscale belge voudra quand même connaître vos revenus.
Certains pays ont également une convention avec la Belgique en terme de double imposition - vous trouverez plus d'informations à ce sujet sur le site du ministère des finances.
Notez que cet impôt sera dû que vous louiez votre bien ou non.
Un revenu mobilier sur le loyer
En plus de ce revenu immobilier, la location d'un bien meublé (ce qui est en général le cas pour une résidence de vacances) génère des revenus mobiliers. Par défaut, l'administration considère que 40% du loyer réel est un revenu mobilier, et que 50% de ce montant peut-être considéré comme frais et donc déduit (remplacements du mobilier, charges diverses, etc.).
Par exemple, si vous terminer l'année avec un revenu réel de 2500 €, vous devrez déclarer un revenu mobilier de 2500 € x 40% x 50% = 500 €. Vous serez imposé à hauteur de 30% sur ce montant, soit 150 €.
Si votre bien est situé en Belgique, il est également possible que votre commune impose ce montant.
Et le reste?
Si vous offrez des services supplémentaires à vos locataires - comme un service de nettoyage, un pickup à la gare ou à l'aéroport, le déjeuner, le linge de maison, etc., vous êtes également imposés sur ces revenus.
Si les prix de ces services sont clairement indiqués (e.g. 40 € de nettoyage, 10 €/jour pour le déjeuner), additionnez ces montant et déclarez les comme revenues divers.
Si ces montants ne sont pas clairement distinct, comptez que 20% du loyer y est consacré.
Ce montant sera imposé à 33%.
Exemples
Un bien en Belgique
Vous possédez un bien en Belgique dont le revenu cadastral est de 750 €. Vous faites payez un prix unique de 100 € par nuit à vos locataires, qui inclut le déjeuner quotidien et le linge de maison.
En 2023, vous totalisez 5400 € de revenus. Vous serez imposé de la sorte:
Revenu cadastral | Base imposable: 750 € x 2.0915 x 1.4 = 2 196.08 | Imposé à ~40%: 878.43 € |
Revenus divers | Base imposable: 20% x 5400 € = 1080 € | Imposé à 33%: 356.4 € |
Revenu mobilier | Base imposable: 40% x (80%* x 5400 €) x 50% = 864 € *20% du revenu a déjà été compté dans vos revenus divers | Imposé a 30%: 259.2 € |
Soit un impôt d'environ 1 500 €.
Un bien en France
Vous possédez un bien en France dont le revenu cadastral a été évalué à 800 € par l'admistration lorsque vous l'avez déclaré. En plus de la location à 80 €/nuit, vous offrez certains services (optionnels ou pas) comme le nettoyage de l'appartement, le petit-déjeuner, etc. Ces services ont un prix clairement distinct de la location.
En 2023, vous totalisez 5400 € de revenus, dont 980 € de services annexes et 4420 € de loyers. En plus des impôts payés en France, vous serez imposé de la sorte:
Revenu cadastral fictif | Base imposable: 750 € x 2.0915 x 1.4 = 2 196.08 Ce montant sera ajouté à vos revenus pour le calcul de votre taux d'imposition mais vous ne payerez pas d'impôts dessus. | Non-imposé, car vous avez déjà payé cet impôt en France. |
Revenus divers | Base imposable: 980 € | Imposé à 33%: 323.4 € |
Revenu mobilier | Base imposable: 40% x 4420 € x 50% = 884 € | Imposé a 30%: 265.2 € |
Soit un impôt de 588.6 €.
Et pour les professionnels?
Vos revenus liés à votre logement sont trop importants que pour être considéré comme occasionnels? Le mieux est de consulter un comptable ou fiscaliste sur ces questions.